不動産トラブルについて
不動産トラブルでこんなお悩みないですか？
- 賃借人が家賃を滞納しており、何度請求しても支払に応じてくれない。
- 近隣住民とのトラブルが多く、立ち退きをしてもらいたい。
- 定期建物賃貸借契約に関する契約書の書き方がわからない。
- 将来、アパートを建て替えしたいが、賃貸借契約をどのように締結したら良いかわからない。
六本木中央法律事務所に依頼するメリットとは？
当事務所では、東京及びその近県を中心に、不動産賃貸借関係に関わる様々な紛争を取り扱っています。したがって、各種の紛争について、同様の事案の経験を活用しながら、速やかかつ適切な対応が可能です。
不動産賃貸借において、一番多いトラブルは、やはり家賃滞納です。大家さんにとっては、1ヶ月明渡しが遅くなるだけでも非常に大きな損害となってしまいます。
また、賃料の請求などでも、速やかに、かつ、繰り返し賃借人に求めることで、大家さんの意思を明確に伝える必要があります。未払賃料額が大きくなり過ぎてしまいますと、もともと賃料を滞納しがちだった賃借人は、尚更、一括では支払えなくなってしまいますので、何よりもスピードが大切なのです。
当事務所では、必要な資料さえご準備いただければ、即日で内容証明郵便を発送するなど、迅速な対応をいたします。
未払い家賃の回収について
上記の通り、未払賃料額が大きくなり過ぎてしまいますと、もともと賃料を滞納しがちだった賃借人は、尚更、一括では支払えなくなってしまいますので、何よりもスピードが大切です。そこで、家賃の滞納がある場合には、１週間以内に未払賃料を支払うよう賃借人に催告し、早期に回収することを目指します。１週間以内に支払いがない場合、賃貸借契約を解除する旨も伝えます。この催告書は、内容証明郵便にて送付します。将来、裁判となった場合に証拠とすることができますので。
また、必要な場合には、直接賃借人と交渉する場合もあります。
以上のような弁護士による請求により、それ以上の紛争に発展せずに、未払家賃が回収できることも多くあります。
立ち退きについて
賃借人の家賃の滞納が既に数ヶ月に及んでいるおり、催告をしても催告期間に未払賃料を支払ってこないときや、賃借人に用法違反等の重大な契約違反がある場合で、催告をしても改善される見込みがないときは、賃貸借契約を解除（債務不履行解除）することになります。解除は、解除の意思表示を賃借人に送るのですが、この解除通知も内容証明郵便にて行う必要があります。
契約を解除した後は、賃借人は借家を使い続ける権利はありませんので、一刻も早く出て行って貰う必要があります。
裁判（建物明渡請求訴訟）を起して強制的に立ち退かせることは最後の手段ですので、できるだけ賃借人に自発的に立ち退いて貰えることが望ましいといえます。
強制執行
それでも賃借人が建物から退去しない場合、建物明渡請求訴訟を提起するしかありません。訴訟になった結果、ようやく未払家賃を全額支払うと言ってきたり、任意に建物から退去すると言ってくる借家人も多いです。その場合、ご依頼者のご要請に従って、その旨の和解を裁判所で行い、解決することもあります。
しかし、賃借人が家賃を支払わず、退去もしない場合、賃借人が裁判を欠席した場合、ご依頼者が賃借人の強制的な退去を希望された場合等では、裁判所で判決をもらい、その後、その判決に基づき建物の強制執行の申立を行います。
（未払家賃については、賃借人の財産や給与を差押えて回収することが可能な場合もあります）
判決に基づき強制執行を申立てますと、裁判所の執行官が現地に出向き、まずは催告（退去を促すこと）をします。それでも退去しない場合には、裁判所の執行官の立会いのもと強制的に退去させます。
借地借家問題に関するQ&Aについて
家賃を払ってくれず、現在居住しているか不明なのですが、合い鍵で部屋に入室する、もしくは同意を得ずに鍵を交換するという対応をしてもいいのでしょうか？賃貸借契約書にその旨を明示してある場合はどうでしょうか。
やってはいけません。
賃貸借契約書に「賃借人が賃料の支払いを７日以上怠ったときは、賃貸人は直ちに賃貸物件の施錠をすることができる」との特約条項（自力救済条項といいます）が存在していたことを根拠に、当該マンションの管理を行っていた管理会社の従業員が、賃料を支払わない賃借人の貸室内に入り、鍵を取り替えたという事案で、裁判所は、賃借人の管理会社に対する不法行為に基づく損害賠償請求を認めています（札幌地判平成 11・12・24判例時報1725号160頁）。
判決は、自力救済条項による権利の実現は、法的手続によったのでは権利の実現が不可能または著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合を除くほか、原則として許されず、そのような特別の事情がない場合に適用される限りにおいて、本件特約は無効であるとして、賃借人の損害賠償請求を認めたのです。
要するに、自力救済は原則として違法ですので、自力救済条項があっても、その条項は、原則として無効となります。従いまして、かかる自力救済条項を根拠に賃料を滞納している賃借人の貸室内に入ったり、鍵を取り替えたりすること自体が違法となり、不法行為に基づく損害賠償責任を負うこととなります。
法治国家である以上、上記のような法的プロセス（判決→強制執行）を経ないで、賃借人を強制的に退去させることはできません。
ですから、任意での退去を求めるか、判決に基づく強制執行により退去させる必要があるのです。
将来アパートを建替えたいと考えていますが、今後、入居する賃借人との間でどのような賃貸借契約を締結したら良いでしょうか。現在入居中の賃借人との間ではどうでしょうか。
例えば、３年後に建替えを予定しているのであれば、新たな賃借人との賃貸借契約は、契約期間を３年以内とする「定期建物賃貸借契約」にする必要があります。
従来型の賃貸借契約は、「正当事由」がある場合でなければ、賃貸人（貸主）から契約の更新拒絶や解約の申し入れができないこととされてきました。すなわち、契約期間を２年と定めても、契約期間満了後、自動更新されてしまい、賃貸人（貸主）から契約の更新拒絶や解約の申し入れは原則できませんでした。 これに対し、契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく、確定的に賃貸借が終了する建物賃貸借が「定期建物賃貸借契約」です。
最も注意すべき点は、定期建物賃貸借契約は、形式上の要件として、「公正証書による等書面によって契約する」ときに限って、定めることができるものとされている点と（借地借家法第３８条第１項）、貸主は借主に対して、契約の更新はなく、期間の満了とともに契約が終了することを、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して説明しなければならないとされている点（法第３８条第２項）です。貸主がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効力は否定されてしまいます。ですから、専門家によるサポートなしにこの契約を締結するのは非常に危険です。
次に、既に入居中の賃借人との間で、従来型の賃貸借契約を締結していた場合ですが、定期借家制度は、平成１２年３月１日から施行されていますが、それよりも前に締結された賃貸住宅契約は、借主保護の観点から、借り主と賃貸住宅が同一の場合、定期賃貸住宅契約への切替えは認められていません。平成１２年３月１日以後の賃貸借契約を定期建物賃貸借契約に切り替えるには、従来の賃貸借契約を合意解除し、新たに定期建物賃貸借契約を締結する方法が考えられますが、定期建物賃貸借契約であることの説明を十分にして賃借人の納得のうえで切り替えませんと、後々トラブルを生じます。賃借人に対し定期建物賃貸借契約のデメリットを説明して理解してもらうと共に、賃料を大幅に下げるなど、それでも賃借人が切り替えに応じてくれるような条件を提示して、切り替えに応じてもらう努力をするべきでしょう。
